Marcos Económico y Legal. La Vivienda Contemporánea

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Nota: Este artículo ha sido creado gracias al Instituto de Tecnología de la Construcción de Cataluña (ITeC) en el marco del Programa de Afiliados de la Construpedia. El contenido pertenece a la publicación "La vivienda contemporánea". Ver todos los artículos de "La vivienda contemporánea" en la Construpedia.

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La Vivienda como Bien de Propiedad

La vivienda no se ha de considerar únicamente como un bien de uso sino también como un bien de propiedad, que puede proporcionar una renta o una seguridad patrimonial.

El temor a una pérdida de seguridad en las prestaciones sociales públicas suscita que la vivienda adquiera una valoración creciente como bien patrimonial y, por tanto, refuerza la preferencia por la propiedad respecto al alquiler.

La propiedad de la vivienda también es deseada como bien de transmisión familiar, aunque este deseo ha decrecido notablemente. A algunos padres les gusta poder dejar en herencia su casa a los hijos. Una casa que, en cierta manera, es la expresión del relevo familar e, incluso, un símbolo de la perdurabilidad del linaje.

El Coste de la Vivienda

El coste de la vivienda es la suma de diversos costes entre los que destacan, por su importancia, los relativos al suelo y a la construcción. Otros costes son la financiación, los que se derivan del tiempo que se tarda en construir, los impuestos y las licencias.

El coste del suelo es el factor más variable y el que, en los últimos años, más ha hecho aumentar el valor final de la vivienda en algunas áreas del territorio y, de una manera especial, en las de gran centralidad. En general, el encarecimiento del suelo ha sido superior al crecimiento del IPC. En el municipio de Barcelona, y en otras áreas de gran apreciación, la repercusión del coste del suelo en el precio de la vivienda es superior a la del coste de su construcción.

El encarecimiento de la construcción ha sido también superior a la subida del coste de la vida. La industrialización de algunos de sus componentes ha mejorado la calidad pero no ha hecho bajar los costes. La necesidad de ejecutar la mayor parte de la construcción en su propio emplazamiento limita la introducción de la industrialización y de la automatización. La construcción sigue siendo una actividad muy artesanal y, por lo tanto, difícil de abaratar.

El encarecimiento de la vivienda, si no se consideran períodos cortos de tiempo, ha sido en los últimos treinta años muy superior a la subida del coste general de la vida. Este encarecimiento es la causa de que en los últimos años se haya tenido que hacer un gran esfuerzo económico para adquirir una vivienda y de que hubiera un alto número de insolventes. Una consecuencia de este encarecimiento de la vivienda en el período 1987-92 fue la reducción progresiva de su superficie. No es probable que, en el futuro, se abaraten los costes de la vivienda.

De todos modos, actualmente, ante la sensible baja de los tipos de interés de las hipotecas, se ha recuperado la capacidad adquisitiva con lo que, probablemente, se iniciará un proceso de recuperación de la superficie de la vivienda.

La Rehabilitación

La rehabilitación de las viviendas es necesaria para alargar su vida útil, para modernizarlas o, simplemente, para paliar su falta de mantenimiento. La rehabilitación es uno de los grandes objetivos de la construcción actual que ha de poner en el mercado viviendas de superficies mayores a las que normalmente se construyen en zonas céntricas y a un precio más ajustado.

La rehabilitación se ha generalizado y dejó de ser únicamente una intervención individual de modernización de baños y cocinas para ser una intervención integral que comprende prioritariamente los elementos comunes del edificio. El objetivo es prolongar su vida útil con unas prestaciones satisfactorias de seguridad, estabilidad, habitabilidad y de confort, de acuerdo con las demandas actuales.

La rehabilitación ha pasado a ser un área de actuación corriente para los promotores inmobiliarios.

El paso de las viviendas a otro uso, especialmente al de oficinas, ha sido también muy frecuente entre los años sesenta y los años ochenta en áreas céntricas o de clases acomodadas. Pero parece que, a causa de unas mayores exigencias funcionales y tecnológicas y de la sobreoferta de oficinas en el mercado inmobiliario, este proceso está en recesión y, posiblemente, también lo continuará estando en el futuro.

El alquiler

En los últimos treinta años y como consecuencia de la ley de la propiedad horizontal del año 1960, en España la promoción de nuevas viviendas se ha destinado casi exclusivamente a la venta.

Tres factores han sido decisivos:

a) Un marco legal descorazonador para la inversión en viviendas de alquiler,

b) La preferencia mayoritaria por la vivienda de propiedad y

c) La falta de conciencia sobre el coste de mantenimiento de la propiedad.

En general el alquiler ha sido el último recurso para disponer de vivienda. Mucha gente tiene la sensación de que alquilar es tirar el dinero y, en cambio, comprar es invertir.

Seguramente esta sensación variaría si hubiera una mayor estabilidad en los precios, especialmente en los del suelo. Pero si se tienen en cuenta:

a) que ha cambiado el marco legal que regula los arrendamientos,

b) que hay un porcentaje muy bajo de viviendas en alquiler,

c) que se han constituido fondos de inversión inmobiliaria,

d) que la movilidad laboral ha aumentado y

e) que se prevé en el futuro un tratamiento fiscal atractivo para los propietarios de las viviendas de alquiler, se puede concluir que, posiblemente, en los próximos años, aumentará la construcción de viviendas destinadas al alquiler aunque la gente continúe prefiriendo la compra al alquiler.

Regulación de la Formalización de la Vivienda

La regulación de la formalización de la vivienda se hace mediante:

a) La normativa técnica de la edificación, que comprende un abanico muy amplio de disposiciones (de seguridad, higiene, acondicionamento, equipamento, calidad, etc.) de ámbito principalmente estatal o autonómico,

b) La normativa específica sobre la vivienda y

c) La normativa urbanística.

Normalmente las normas técnicas, así como las específicas sobre la vivienda, tienen una elaboración minuciosa, centrada exclusivamente en la materia que se regula. En su redacción participan expertos de la correspondiente materia, profesionales que han de aplicarlas e, incluso, representantes de los usuarios receptores del producto. Muy a menudo, las normas técnicas, además de establecer regulaciones de carácter general, las hacen de carácter específico para los diferentes usos que pueden tener los edificios y, por lo tanto, la vivienda.

La regulación de la edificación y, por lo tanto, también de la vivienda, a través de la normativa urbanística presenta el inconveniente de que queda incluida en un documento de planeamiento que, generalmente, no tiene como principal preocupación la regulación de la edificación sino la ordenación del territorio.

Así, los principales esfuerzos en la redación no se destinan a una regulación cuidadosa de la edificación y, en especial, de las condiciones de habitabilidad, sino a la clasificación y a la calificación del suelo y a la determinación de las infraestructuras con las que se ha de dotar el territorio.

Las condiciones generales de habitabilidad tampoco acostumbran a estar muy elaboradas en el planeamiento, que, muy a menudo, se limita a repetir condiciones anteriores o a copiar las de otros planeamientos. Ello es causa de que, muchas veces, todavía sean vigentes ciertas exigencias completamente discutibles, que impiden el desarrollo de ciertas distribuciones, ventajosas en muchos aspectos, y que se han utilizado satisfactoriamente en otros lugares.

En general, las normas que regulan las viviendas restan demasiado sujetas a unos predeterminados tipos compositivos y obstaculizan, por tanto, el desarrollo de soluciones alternativas diferentes a las mayoritarias y también la introducción de concepciones evolutivas acerca de la composición de la vivienda.

Es necesario indicar también que, en la normativa, la definición de unos mínimos de calidad debiera ir acompañada y, en parte, sustituida por la definición de diferentes niveles de calidad. La normativa también debería incluir la obligación de proporcionar, a los interesados en comprar o en alquilar una vivienda, una información veraz sobre el nivel de calidad de sus componentes y, en especial, de los que, con una simple inspección visual, es imposible determinarla.

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Autor:Sola Morales Rubio. Editorial: Edicions UPC]
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