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Contrato de Obra: La empresa: Consideraciones Generales

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¡Atención! Esté artículo está sujeto a Derecho de Autor. © Fundación Laboral de la Construcción.



Contenido

Consideraciones generales

Concepto

Con carácter previo al análisis del concepto de contrato de obra debe tenerse en cuenta que tiene numerosas denominaciones que se refieren a la misma realidad, tales como "contrato de obra", "contrato de arrendamiento de obra", "contrato de empresa" o "contrato de construcción". Con esto queremos señalar que no existe unanimidad en la terminología empleada a la hora de denominar o nombrar este contrato frente a la realidad que refleja, de manera que incluso la jurisprudencia lo ha afrontado desde diversos puntos de vista.

El contrato de obra tiene numerosas denominaciones que se refieren a la misma realidad.

Sin embargo podemos ofrecer como una primera denominación la contenida en el art. 1.544 del Código Civil, donde se califica este contrato como "arrendamientos de obras", que se puede definir como el concierto de voluntades por el que una parte se compromete a ejecutar una obra a favor de otra que, en contraprestación de lo obtenido, se obliga a entregar un precio cierto o remuneración. Tenemos que aclarar que se califica como de arrendamiento de manera impropia, ya que realmente en el contrato de obra lo que se está adquiriendo es un resultado, es decir, la obra ejecutada.

Literalmente el art. 1.544 del Código Civil señala que "en el arrendamiento de obras o servicios, una de las partes obliga a ejecutar una obra o a prestar a la otra un servicio por precio cierto".

Resulta importante para centrar más el concepto acudir a la doctrina para ver cómo define el contrato de obra; así, lo podemos definir como aquel en virtud del cual una de las partes, llamada "empresario o contratista", se obliga frente a otra, llamada "principal o comitente", a la producción de un resultado con su actividad autónoma e independiente a cambio de un precio cierto.

En particular, y para el sector de la construcción, siguiendo la línea abierta por los diferentes autores al señalar la dificultad que presenta utilizar un concepto como el de "contrato de obra" para definir diferentes realidades, debemos partir de que puede utilizarse para la contratación de toda clase de resultados, de manera que aparece cuando se le encarga a alguien la ejecución de algo, en definitiva, cuando una de las partes se obliga a ejecutar algo, una obra, por un precio cierto.

Ejemplo: Dentro de esta definición cabe desde la contratación de la reparación de un coche, la realización de una operación de cirugía estética, el tapizado de unos sillones, la reforma de un inmueble, la construcción de un chalet o el diseño y la ejecución de la obra de un edificio.

Como señalamos anteriormente, en el sector se denomina de diversas formas al contrato de obra, como "contrato de construcción", "contrato de construcción de edificios", "contrato de construcción de inmuebles" o "contrato de obra inmobiliaria", buscando definir lo que específicamente se contrata entre empresas. Sin embargo, un contrato de obra también es, por ejemplo, la reparación de las puertas de un inmueble, con lo que lo que se contrata y ejecuta realmente no es el inmueble completo, sino sólo un trabajo de carpintería que se incorpora a él.

Ante esta complejidad podemos acercarnos, y así lo hacemos, al contrato de obra como un contrato específico para la ejecución de una obra de construcción y trasladando posteriormente las obligaciones entre las partes intervinientes a las diferentes situaciones particulares que podamos encontrarnos en la realidad.

Ejemplo: En este sentido debe tenerse presente también que la realización de una construcción puede hacerse por el propio dueño de la obra, sea un padre de familia, el presidente de una comunidad de propietarios, un promotor o un constructor, subcontratando trabajos con terceros.

En el caso en el que el dueño contrate la ejecución con suministradores, obreros o alguna empresa constructora para unidades concretas, no se asume más responsabilidad en cada una de estas obras que la que se deriva de la parte determinada y contratada de esa obra, pero no de la edificación global, pues no existirá un contrato que abarque todo el objeto de la construcción global; sin embargo, si el dueño contrata con un constructor la ejecución completa de la obra y por tanto para toda la construcción, sí que habrá una responsabilidad del constructor por el resultado global de todo el inmueble.

Al contrato de obra en el que interviene el constructor como tal se le denomina también "contrato de empresa"; está caracterizado por la exigencia de un resultado, la obra contratada y bien ejecutada, donde se enmarca una complejidad de relaciones jurídicas en las que intervienen trabajadores, profesionales, suministradores, otras empresas, etc. y que conllevan responsabilidades contractuales, extracontractuales y deberes de vigilancia y control, cuestiones que se ven en diferentes apartados de este curso.

El contrato de obra puro y típico contenido en el Código Civil puede aplicarse a cualquier contrato de ejecución de obra, incluso los contenidos en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE); sin embargo, el contrato de ejecución de obra concertado en el sector de la construcción entre los diferentes agentes que intervienen en una obra se encuentra recogido específicamente en la LOE y, por tanto, a ésta también hay que acudir haciendo una traslación o derivación de los elementos que intervienen en el contrato de obra genérico del Código Civil y lo que establece específicamente para el sector.

Las notas características del contrato de obra son las siguientes:

- Es un contrato consensual, pues se perfecciona por el mero consentimiento de las partes.
- Es un contrato bilateral, ya que las partes que intervienen son dos: por un lado el comitente dueño de la obra o promotor y por otro el contratista o constructor.
- Es un contrato sinalagmático, pues se generan derechos y obligaciones para ambas partes.
- Es un contrato de tracto sucesivo porque se ejecuta a lo largo del tiempo a través de sucesivas prestaciones.
- Es un contrato conmutativo, pues las prestaciones se presume que tienen un contenido o valor equivalente.
- Es un contrato de resultado y no de actividad, de manera que la obra está configurada como el resultado del trabajo ejecutado.
- Es un contrato en el que el contratista ejecuta la obra en el ejercicio de su profesión para la que se presupone que tiene los conocimientos y la formación suficiente para actuar conforme a la lex artis del oficio.
- No es personalísimo, ya que no es preciso que el contratista ejecute personalmente la obra, salvo cuando se hubiera encargado por razón de sus cualidades personales.
- Tiene diversas configuraciones, pues puede ejecutarse la obra poniendo el subcontratista solamente su trabajo o industria o también suministrando el material.
Características del contrato de obra

Regulación

El Código Civil regula el contrato de obra denominándolo "arrendamiento de obra" (como hemos señalado, la denominación "arrendamiento" es impropia) haciendo referencia al mismo en el art. 1.544, junto con el arrendamiento de servicio.

Esta forma de abordar de manera genérica el contrato por parte del Código Civil ha motivado que exista abundante jurisprudencia en torno al mismo, tanto por la cantidad de contratos que se celebran como por su importancia económica. La doctrina y el legislador coinciden en apreciar la insuficiencia de esta regulación, por lo que se ha considerado conveniente, por un lado, perfilar este contrato por parte de la jurisprudencia y, por otro, dictar leyes específicas para su determinación, especialmente para regular el contrato de obra de construcción.

Atendiendo a cómo se ha perfilado este contrato por la jurisprudencia, podemos señalar como especialmente relevantes las sentencias siguientes:

a) Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 15 de julio de 1998

"El arrendamiento de obra (...) es un contrato bilateral con obligaciones recíprocas, como claramente resulta del art. 1.544 del Código Civil, en el que, frente a la prestación señalada a favor del contratista, representada por el pago del precio por parte del comitente, ha de situarse, como contraprestación, su obligada entrega del trabajo ejecutado según los términos convenidos, pero teniendo en cuenta, en todo caso, y como una de sus características estructurales, que el compromiso contraído por el empresario no se agota con la mera ejecución de la obra, sino con una realización que reúna las cualidades prometidas y que además no adolezca de vicios o defectos que eliminen o disminuyan el valor o utilidad para lo que se hizo".

b) Sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona de 15 de febrero de 1999

"En el contrato de obras, de ejecución de obras o de arrendamiento de obras (...), el empresario o contratista promete el resultado y su buena ejecución técnica, siendo indiferente, a efectos de este contrato, que quien la ejecute ponga solamente su trabajo o industria o que también suministre el material, como dice el art. 1.588 del Código Civil. Los elementos reales del contrato de arrendamiento de obras consisten, de una parte, en la obtención de un resultado opus consumatum ed perfectum, al que, con suministro o no de material, se encamina la actividad creadora del empresario, que asume los riesgos de su cometido, de acuerdo con la regla rex perit domino; y, de otra parte, la fijación de un precio cierto, que el comitente debe satisfacer en el momento de recibir el encargo encomendado, o en el tiempo y forma convenidos".

Trayendo a colación el art. 1.588 del Código Civil que luego veremos, el contrato de obra supone una modalidad de arrendamiento que exige un precio cierto a la contraprestación de una obra, siendo característica de este contrato la necesaria obtención del resultado; la delimitación o definición del contrato de obra se realiza por la jurisprudencia de acuerdo con el criterio del resultado, de manera que el contratista se obliga a garantizar el resultado de la obra contratada.

Por ello, la regulación del Código Civil es parcial e insuficiente: parcial porque se prevé la obra sólo cuando se hace a tanto alzado y no recoge otras figuras que luego veremos e insuficiente porque no regula las diferentes obligaciones que actualmente en la práctica se contraen, la forma de resolver las controversias, la depuración de responsabilidades, la exigencia de subsanación de defectos o la forma de recepción, aceptación, entrega, etc.

En resumen, el contrato de obra se delimita conforme al criterio de resultado, ya que el contratista se obliga a garantizarlo, diferenciándose así respecto al arrendamiento de servicio, ya que en el primero el contratista asume, más que la realización de una actividad (que sería el de servicio), el objeto o resultado convenido.

Además la jurisprudencia señala que la obligación de resultado no se agota con la ejecución de la obra, sino que ésta ha de reunir las cualidades prometidas y no tener vicios ni defectos que eliminen o disminuyan el valor o la utilidad exigida por el que la ha encargado; debe comprender, conforme a lo que señala el art. 1.258 del Código Civil, todo aquello que sea conforme a la buena fe, al uso y a la ley, pues el contratista (aquel que tiene que ejecutar la obra) se compromete a la correcta ejecución técnica de la obra de acuerdo con las pautas fijadas en el contrato y/o en el proyecto y conforme a lex artis, es decir, conforme a la forma habitual de ejercer un oficio y a las reglas de la buena fe.


Tipos de contrato de obra según los intervinientes

En este punto, e introduciendo una nueva distinción entre las modalidades de contrato de obra, distinguimos dos campos según quien lo celebre:

a) Contrato de obra pública

Se caracteriza por que intervienen entes públicos, las obras satisfacen intereses también públicos y se las dota de una jurisdicción propia (la contencioso-administrativa) y se encuentra regulado por leyes especiales administrativas en las que se le reconocen una serie de prerrogativas o privilegios a la Administración que le permite estar en una situación de poder o superioridad frente al adjudicatario o particular.

En el art. 120 de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas se define el contrato de obra pública como aquel celebrado entre la Administración y un empresario cuyo objeto puede ser:

  • La construcción de bienes que tengan naturaleza de inmueble, como carreteras, ferrocarriles, puertos, canales, presas, edificios, fortificaciones, aeropuertos, bases navales, defensa del litoral y señalización marítima, monumentos, instalaciones varias, así como cualquier otra análoga de ingeniería civil.
  • La realización de trabajos que modifiquen la forma o sustancia del terreno o del subsuelo, como dragados, sondeos, prospecciones, inyecciones, corrección del impacto medioambiental, regeneración de playas, actuaciones urbanísticas u otros análogos.
  • La reforma, reparación y conservación o demolición de los definidos en los párrafos anteriores.

El contrato de obra pública es aquel celebrado entre la Administración y un empresario.


b) Contrato de obra privada

Es el resto de contratos, con la intervención de particulares entre sí o entes sin tener esa faceta pública, sin actuar con un poder especial, por no tratarse de obras o servicios para un fin público. Estas obras se encuentran principalmente reguladas por lo establecido en el Código Civil y en la Ley 38/1991, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

El contrato de obra privada es aquel celebrado entre particulares o entre sujetos en los que no existe interés público.

Vista la regulación del Código Civil y la delimitación que ha hecho la jurisprudencia, debemos señalar que la LOE busca regular en sus aspectos esenciales el proceso de la edificación, en el que habitualmente aparecen contratos de obra, estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en dicho proceso, así como las garantías necesarias para el adecuado desarrollo del mismo, con el fin de asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los requisitos básicos de los edificios y la adecuada protección de los intereses de los usuarios (art. 1).

Además en la regulación de la LOE se definen los agentes que intervienen en el proceso de edificación; se establecen las obligaciones y responsabilidades de los diferentes agentes que intervienen en el proceso de edificación; se recogen los requisitos básicos de la edificación para garantizar la seguridad de las personas, su bienestar y la protección del medio ambiente; se delimita un marco general buscando una mayor calidad en la edificación; y se consagran unas garantías de cara a los propietarios y usuarios frente a los posibles daños que puedan sufrir por defectos de la construcción.

Para concluir, debemos señalar que analizaremos el contrato de obra haciendo especial hincapié en la regulación que hace la LOE respecto a la obra privada, a pesar de que esta Ley también se aplique en muchos casos a las Administraciones Públicas.

Diferencia con figuras afines

En primer lugar, el art. 1.544 del Código Civil define conjuntamente el arrendamiento de obras y de servicios, pero no aporta los criterios necesarios para poder distinguir una figura de otra.

Los criterios para diferenciar ambas figuras los podemos sistematizar de la siguiente forma:

-1º. En el contrato de prestación de servicios se debe una actividad sin tener directamente en cuenta el resultado del servicio, mientras que en el de ejecución de la obra el objeto debido es el resultado final, con independencia del trabajo necesario para lograrlo.
- 2º. En el contrato de servicios la remuneración suele ser proporcional al tiempo de duración de los servicios contratados; por el contrario, en el contrato de obra es normal fijar la retribución en proporción al número o a la medida de la obra, en función del resultado.
- 3º. En el contrato de servicios la prestación de éstos se realiza en situación de dependencia de quien los recibe; en el de obra la actividad dirigida a lograr el resultado debido es realizada por un contratista o una empresa independiente.
- 4º. En el contrato de obra el riesgo es asumido por el constructor hasta la entrega del resultado, que es la obra, y por tanto se ejecuta a riesgo y ventura del constructor; por el contrario, en el arrendamiento de servicios el obligado a la actividad no asume el riesgo del resultado, siempre y cuando realice su actividad conforme a la diligencia debida y habitual del oficio.

Además de lo señalado, la jurisprudencia diferencia entre el arrendamiento de obra y de servicios señalando que el primero es aquel por el cual un profesional (constructor o empresario) se obliga a prestar a otro (comitente), no propiamente su actividad profesional, sino un resultado (opus), con o sin suministro de materiales, conforme a lo deseado y previsto por los contratantes (sentencia del Tribunal Supremo de 4 de octubre de 1989).

También la jurisprudencia ha tenido en cuenta que se puede diferenciar según se preste el trabajo en régimen de autonomía o de subordinación, especificando que existen supuestos intermedios de difícil definición cuando se compromete un resultado complementario o intermedio que no es la obra final. Así, la sentencia del Tribunal Supremo de 19 de junio de 1982 señala que si un profesional liberal se obliga a prestar su actividad profesional propiamente, estaríamos ante un arrendamiento de servicios; si compromete el resultado producido por la misma, será un arrendamiento de obra.

Este aspecto de la subordinación tiene especial relevancia para diferenciar el contrato de obra del de trabajo, ya que en este último existe una subordinación del empleado al empleador; sin embargo, en el contrato de obra no existe tal subordinación, puesto que el trabajo realizado por el contratista (constructor o empresario) es independiente y lo ejecuta en el ejercicio de una profesión autónoma.

Diferencias entre contratos de obras y de servicios

Si un profesional liberal se obliga a prestar su actividad profesional propiamente estaríamos ante un arrendamiento de servicios; si compromete el resultado producido por la misma será un arrendamiento de obra.

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